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评估机构选择权才是拆迁补偿的关键 |
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来源： | 作者：●盛大林（河南） | |
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深圳市国土资源和房产管理局日前发布了《深圳市同区域普通住宅商品房交易平均价格(2007年第二季度)》，分别列出了全市56个片区的商品房交易均价，用以作为未来进行征地拆迁时的参考。而此前出台的《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》改变了过去沿用房屋评估价作为补偿标准的做法，在评估价与同区域商品房交易的平均价格之间选择最高者，给予被拆迁人货币补偿金额。
房屋拆迁补偿价格主要依据评估价，这是多年来各地通行的做法。而评估的主要依据就是周边商品房的市场价。但在实践中，评估价往往低于市场价，至少有很多被拆迁人是这么认为的，这也正是纠纷产生的主要原因。那么，评估价到底高于还是低于市场价呢？深圳市细分到56个片区的商品房交易均价提供了一个直接的参照，而且给予了“选择最高者”的权利。相比而言，这样的政策比以前的“没有选择”更有利于被拆迁户。但细究起来，这一新政恐怕仍然难保公平。
首先，某一季度的商品房交易均价未必能够真实地反映市场价格水平。商品房价格的波动比较大。某一阶段如果低档商品房的销售量较大，那么交易均价就会偏低；某一季度如果高档商品房的销售量较大，那么交易均价就会偏高；这两种情况下的交易均价可能相差很大，而哪一种均价都不能真实地反映市场价格水平。逢高时，倒还好说；如果逢低，被拆迁人可能就会觉得很不公平。同时，选择哪一个季度的均价为标准，也可能引发矛盾。
其次，房屋的价值千差万别，这不是市场交易均价所能反映的。位置不同、楼层不同、年代不同、建筑材料不同……都会直接影响房屋的价格，因此不能“一刀切”。有的房子可能还有一些特殊的价值，比如文物价值、纪念价值，这更不是市场均价所能反映的。
更重要的是，商品房交易均价这个指标仍然控制在拆迁方的手里，因为拆迁方就是统计和发布交易均价的国土和房管部门或者它们委托的开发商。作为拆迁方，国土和房管部门当然要尽量降低拆迁的成本，于是它们就会想方设法把交易均价“控制”在真正的市场价格或者评估价之下。实际上，这种苗头已经显露出来。就在深圳首次出炉的季度商品房交易均价中，红树湾片区为18070元/平方米，而据记者调查，该片区的商品房均价早已在3万元以上。如此一来，交易均价对被拆迁人来说还有什么意义呢？
其实，在拆迁补偿价格形成的各种手段中，评估还是最公平、最合理的方式。因为评估机构是“第三方”，而且评估可以具体房屋具体分析。评估价格之所以常常不为被拆迁人所接受、评估价格确实也常常偏低，根本的原因也就在于“第三方”不独立，甚至被拆迁方所控制。由于评估机构一般都是由拆迁方选择的，所以它们往往看拆迁方的脸色行事——这种情况下产生的评估价格，根本不可能公平。
因此，评估机构的选择权才是拆迁补偿价格形成中最关键的因素。要保障补偿价格形成的公平公正，就必须保障被拆迁方的评估机构选择权，房屋评估机构的选择必须得到双方的共同认可。当然，商品房交易均价也是一个重要的参数。但这个参数要具有公信力和参照价值，也必须出自真正的“第三方”。（2007.11.13）() | |
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