居民的住房按揭贷款一赶是被银行认为是“优质资产”。当美国的这种“神话”破灭时，银行住房贷款的潜在风险说显现了出于来。   　本报记者  王  越/摄

　　跌！跌！跌…… 2008年3月18日，上证指数收盘下跌至3668.90，此点位与2007年10月16日的最高6124.64的记录相比几乎被腰斩。在股价一路下跌的同时，房价也在全国悄然降温。“警惕房价下降引发全面金融危机！”专家学者提出警告。在刚刚结束的两会上，“房价”与“金融危机”更是成了代表委员们热议的话题之一；3月16日银监会针对此事表态，3月17日国家住房和城乡建设部也针对此事表态……股市是经济的风向标，股市的这一变化预示着——


　　“有政协委员提出，正在下降的房价有可能引发‘房贷危机’，进而引发全面的金融危机，您是如何看待此问题的？”3月16日，在银监会举行的记者招待会上有记者提问。就在银监会举行记者招待会的第二天，也就是17日，在国家住房和城乡建设部举行的记者招待会上，同样有记者问，“现在房价是否已到‘拐点’，‘拐点’后的房价走势是否会引发‘房贷危机’？”
　　本报记者有幸参加了这两次记者招待会。至于官方是如何回答记者的，我们后面再作交待，因为在交待官方回答记者提问之前，得先弄清政协委员和一些专家学者提出的“房价下降有可能引发金融危机说”的具体内容，其根据是什么？在此基础上再来听听官方的回答，这样也许更利于读者作出自己判断，进而决定自己在房产或股市的投资计划。

“房贷危机说”

　　在中国，居民的住房按揭贷款一直理所当然地被认为是“优质资产”。当美国这种神话破灭时，我国居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗了。
　　“从次贷危机的爆发中，我们可以得到警示。目前我国商业银行住房抵押贷款的资产证券化程度很低，如果出现房贷违约问题，风险将难以分散，只能由银行自身承担。”全国政协委员、中央财经大学证券期货研究所所长贺强对此很是担忧。
　　全国政协委员、福建顺盛集团董事长李顺堤也认为，“在资本账户逐步开放和有管理的浮动汇率制度下，我国金融体系的不稳定性加大，银行经营面临的不仅是信用上的风险，还有汇率风险和利率风险，这些风险不加以防范就极有可能引发金融危机。”
　　在这之前也就是今年1月份，广东省政协委员、来自香港的李民桥也提出，“如果不从房产和个人诚信两方面下大力气进行整顿，广东省将面临一场突如其来的金融危机。”
　　有此担忧的不仅仅是政协委员，著名金融学专家、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容也无不担忧地说，“美国次级债券危机给中国按揭贷款市场的启示是值得深入思考的。”
　　所谓的次级房贷债券是指美国从2000年经济不景气以来，布什政府利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，并以建筑业来拉动整个经济的增长，从而带动了美国一波房地产大涨。在这种情况下，很多做房屋贷款的银行、金融公司，大力借此扩张住房贷款。在激烈的竞争面前，不少金融机构不惜降低住房信贷消费者的准入标准（即“次级信用”的人大量进入）及为购房者提供零首付来吸引购房者，然后有投行向这些银行买这些贷款，将它打包成一笔债券卖给投资者。这些债券就是“次级房贷债券”。
　　“在房价上涨时，这些债券的风险会潜伏下来，其风险也不大。”易宪容分析指出，“当房地产市场价格一旦发生逆转，这些次级按揭贷款人的违约风险立即暴露出来，次级按揭债券的价格大跌，债券的投资者就可能遭受巨大损失。而且在这种情况下，这些债券没人接手，想卖也卖不出去。由于这些债券在市场上没人敢买，故而基金公司向市场公告拒绝客户的赎回申请，由此引起整个金融市场的恐慌。美国次级债券的危机也由此而生。”
　　那么中国会不会出现房贷危机呢？当美国这种神话破灭时，我国居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗了。”易宪容说。在中国，居民的住房按揭贷款一直理所当然地认为是“优质资产”。这样一个观念在中国的房地产市场已经大行其道几年了，而且即使到现在，除了银监会及央行这样的监管机构有所察觉之外，房地产市场、商业银行对此仍然是无动于衷，“‘住房按揭贷款是优质资产’的神话仍然是房地产市场主流意见，这是很危险的。”
　　中国与美国毕竟不一样，以美国的次贷危机来推断中国也会出现房贷按揭危机，是不是有点“杞人忧天”？中国的房贷按揭是否真的存在风险？如有，那又具体表现在哪些方面？

“忧民”抑或“忧天”？

　　李嘉诚早就总结出：“房价上涨的时候不一定死人，房价下跌的时候一定会死人。”
　　证券分析之父雷厄姆说：“股票市场短期是投票机，从长期来说，却是一个称重器。”房价也是如此，短期会因为人们的过于乐观、悲观的心理预期而过度上涨或过度下跌，但长期的价格取决于房子的价值。
　　知名学者黄祖斌律师说，“目前中国的房价已持续上涨近9年，涨幅巨大，而中国的商业性房贷已经从1998年的400多亿元飙升到2007年7月末的4.3万亿元，涨了100多倍。由于中国房价的长期上涨，房贷成了银行的‘优质资产’，其风险也被大量潜伏下来。”黄祖斌律师还一一列举了中国房贷的风险所在：
　　首先是利率上涨的还贷压力增加。黄祖斌说：“经过2004年以来的7次加息，五年期以上房贷优惠利率从5.184%涨到6.426%，房贷利息支出增加近1/4,按揭还款的压力大增。而中国人还贷压力原本就很大：上海、北京两地居民的整体家庭债务比例分别达到155％和122％，超过美国同期115%的水平。按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，而央行公布：2005年10月末，北京、上