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戴德梁行环球董事赵锦权:西部城市REITs市场潜力

2019-07-17 15:05栏目:区域
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  今年以来,随着年初上海交易所表态推动公募REITs试点并加快发展住房租赁REITs,5月国务院支持雄安新区发行REITs等房地产金融创新产品,REITs市场的建设与发展成为人们越来越关注的焦点。
 
  7月16日,在重庆举行的“发展中国西部企业发展新机遇——中新REITs市场建设与发展”论坛上,戴德梁行环球董事、戴德梁行大中华区行政总裁赵锦权在接受媒体访问时表示,在西部城市等地区中,尤其是地段好、物业强的商业地产,其租金和综合价值上的升幅空间大,对REITs投资者的吸引力大。
 
  优质物业融资渠道 打通“投融管退”闭环
 
  所谓REITs,指的是不动产投资信托基金,是以发行受益凭证的方式汇集众多投资者的资金,交由专业管理机构投资于不动产,并由投资人享受不动产收益的金融产品,REITs利用证券化的手段将不动产份额化,投资人通过购买份额,享受不动产的投资收益。将现金流稳定但流动性较低的不动产资产,变成流动性较高的不动产支持证券。
 
  赵锦权解释说,REITs可以理解为一栋楼宇的IPO,一栋楼的IPO就相当于把这个楼给份额化,买份额可以享受到份额的收益,这个份额可以流转、可以转让,这样资产就流动起来了。
 
  对于企业而言,REITs为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环,有效帮助商业地产市场形成长效模式,向规模化、集约化和专业化发展。同时,REITs为公众投资者开辟新的资产配置渠道,降低不动产投资的门槛,让公众享受商业不动产的租金收益与增值。
 
  根据此前戴德梁行和中房协发布的《2018亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》显示,目前亚洲地区共有超过168支REITs产品,总市值超过2,348亿美金,其中日本和新加坡是亚洲最大也是最成熟的两个REITs市场,涵盖的业态除了传统的商业、办公及综合体以外,工业仓储物流,酒店以及公寓也有很多的产品在亚洲REITs市场发行。
 
  特别值得关注的是,目前中国大陆地区已经有90个资产在中国香港和新加坡的REITs市场登陆,包括中国西部地区如重庆、成都、西宁等地的优质资产。
 
  盘活存量优化配置 风险防范五大重点
 
  自2014 年4 月“中信启航”开启中国类REITs 市场以来,至2019年6月,类REITs、CMBS、CMBN产品在五年时间里已发行146单,共计3166.6亿的市场规模,平均每单规模达20多亿。
 
  赵锦权认为,商业房地产资产证券化对于盘活存量物业、优化资源配置、推进房地产金融行业供给侧改革具有重要、深远意义。随着不断深化的改革步伐,无论是从社会需求还是到行业呼声都对中国REITs进一步的发展都有较强的盼望与期待。
 
  根据北大光华学院的统计,从发达国家REITs市场与GDP、股市市值的角度比较,中国公募REITs市场可达4-12万亿。
 
  据悉,截止今年6月,戴德梁行估价及顾问服务部已参与完成国内61单房地产资产证券化产品的发行工作,发行规模累计1,474亿元,物业评估面积850万平方米,代表项目包括国内首单交易所挂牌类REITs产品“中信启航”、首单储架租赁住房类REITs“保利租赁住房”、首单可扩募REITs“菜鸟网络物流”等。 新加坡、中国香港代表项目包括北京华联BHG Retail REITs、金茂酒店Business Trust等。
 
  赵锦权提醒,从风险的角度看,中西部企业发展REITs要注重防范五个方面。
 
  从流动性来看,国外标准化的REITs流动性好,如二级市场的股票可以交易,且没有期限要求。而国内的类REITs通常有明确的产品存续期,通常每3年开放一次,而且在存续期内没有太多的流动性。
 
  从投资人类型来说,境外的投资人更多元化,即有机构投资人,又有很多个人投资人,而国内的类REITs主要以大型金融机构为主要投资人,目前还没有对个人开放。
 
  从法律结构来说,国内尚未制定专门的法律条款明确REITs发行时对产品、发行人、设立信息披露及监督管理等具体事项。
 
  在存续期间管理环节,境外REITs的基金管理人会通过主动管理,让REITs保值增值,而国内的类REITs在存续期间主要以资金安全为主,对资产本身的管理较少。
 
  最后,还要加强风险防范和投资者保护,国内需要通过加强审核与强制信息披露等严格要求保障投资人利益。