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调控再现新提法 房企倍感压力忙“自救”

2018-08-31 14:06栏目:要闻
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在2014年的上一轮调控中,全国率先取消“限购”的呼和浩特市,又成为了这一轮房地产调控中首个喊出“全面停止房地产去库存调控措施”的城市。对此,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。
 
转眼,房地产市场“金九银十”传统旺季将至。但是,自今年下半年以来,从中央到地方,对于房地产的调控政策一直在不断收紧。受此影响,近段时间以来,全国土地流拍频繁,房企资金压力凸显,纷纷开展“裁员”“降负债率”等措施来“自救”。
调控再现新提法
 
据呼和浩特市房管局消息,近期,呼和浩特市多次召开市长办公会,把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标,拟采取多项措施调控房价,稳定房地产市场。其中,“全面停止房地产去库存调控措施”的表述,是自2016年开始的本轮调控中首次见于地方的公开表述,因而受到广泛关注。
 
除了上述措施,其他措施还包括加快解决房地产项目遗留问题、加大房地产供应量和加大整治房地产市场秩序力度三个方面。
 
“很多城市实质上都已经进入了补库存阶段,呼和浩特是其中的一个典型。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,类似东北、山西、四川、宁夏等省市区域,未来房价也会上涨,部分去库存的政策会减少,相对应地则会增加很多补库存的政策,包括积极供地和进行限购等措施都会出台。
 
实际上,呼和浩特市的调控措施已在酝酿。一位当地房企人士表示,虽然呼和浩特市内尚未有统一的限购、限价等措施出台,但当地部分项目已经被政府部门要求售价必须限制在万元以内。
 
2016年5月,呼和浩特市出台了房地产去库存工作实施方案,推出了实行购房补贴、推动回迁安置货币化和放宽落户和户口迁移限制等多个优惠政策。
 
多位业内人士均表示,市场供求关系发生逆转,是呼和浩特市此次提出“全面停止房地产去库存调控措施”的最主要原因,上述实施方案的优惠措施也将迎来终结。
 
据悉,在去库存政策利好的推动下,呼和浩特去库存得以加速。尤其自去年下半年以来,楼市持续火爆。今年1至7月,呼和浩特市商品房累计销售面积167.1万平方米,同比增长40.4%;商品房累计销售额为121.9亿元,同比增长86.9%。而从销售价格来看,国家统计局发布的7月数据显示,呼和浩特新建商品住宅销售价格环比涨幅2.4%;同比上涨11.8%,环同比涨幅均在70城中位列前十。
 
短期难现销售高峰
 
即将到来的9月,也意味着房地产市场正式步入传统旺季。但业内人士却对今年的“金九银十”持谨慎态度。
 
近日,发改委主任何立峰提出,要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。财政部部长刘昆亦提出,要加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
 
事实上,自下半年以来,从中央到地方,对于房地产的调控政策一直在不断收紧。例如,6月底住建部等七部门对北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动,行动将持续到今年12月;7月31日,中共中央政治局会议明确提出,坚决遏制房价上涨;此外,今年下半年以来,已有上海、重庆、厦门、海口、宁波等多地发布各类房地产调控升级政策。
 
业内人士认为,此次住建部等七部门实施的专项行动,意在形成高压态势,建立长效监管机制,同时,客观上将短期目标对准了今年的“金九银十”,叠加房地产市场经过一年多以来的调整,预计年内“金九银十”行情难现。
 
如是金融研究院高级研究员杨芹芹此前也表示,按照房地产市场的分析逻辑,短期看政策,中期看产业,长期看人口。因此,从短期看,随着政策层面的相对偏紧,即调控政策继续加码、房贷政策难言宽松。种种迹象表明,未来政策层面对于房地产市场的收紧有进一步加码的趋势,而这无疑会对房价形成一定的制约,预计“金九银十”很难重现。
 
一般而言,每年的9、10月份,房地产市场多数情况下会迎来一波销售高峰,同时,这两个月也是开发商年底冲刺业绩的最佳时点。
 
房企开始“自救”
 
随着房地产调控步入深水区,尤其是今年下半年以来,全国土地流拍明显增加,土地溢价率也随之下行,调控政策显现成效。受此影响,房地产市场集中度也一再提升,房企各层面均被巨大的焦虑和压力所笼罩。在密集发债同时,部分房企甚至开始“裁员瘦身”,并主动降低负债率,行业步入调整进行时。
 
其中,最大的表现是多家房企先后被曝出裁员事件。近日,包括泰禾集团、绿地、华夏幸福、长江实业上海公司等接连被曝出部分地区的“瘦身”计划。而这场“名义上不会大张旗鼓,实际上数量可观”的人才调整正在逐渐蔓延且持续深入。
 
“我们裁员比例可能都不止30%,据说我们(投资拓展)中心会裁掉三分之二。”某房企内部人士何晴表示。自公司释放了裁员消息后,何晴近日来异常焦虑。因为她发现,在裁员大背景之下,房地产全行业均在面临人才过剩现象。
 
新城控股副总裁欧阳捷对21世纪经济报道表示:“市场扩张时,企业拓展区域扩张、人员扩张、财务扩张;市场受限时,企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。目前市场分化极为严重,在一些较好的区域市场,企业可能还在继续扩张,但在调控严格的一二线城市及周边地区,量缩价稳,固守在这样区域只能收缩。”
 
同策研究院总监张宏伟表示,“裁员只是初步表现,接下来就是市场深度调整,市场会出现大范围大幅降价。这极有可能会从过去房价上涨比较快且幅度较高的城市率先开始,然后蔓延到全国一二线城市。”
 
人事调整同时,面对整体环境变化,不少地产企业也开始主动降低负债率。
 
8月6日,中国恒大发布半年报提到,今年上半年,公司净负债率从去年年末的184%大幅下降到130%以下,降幅达三成。根据恒大今年初公布的新战略,要坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式,核心是大幅降低负债率。 
 
此外,据融信中国、中骏置业最新发布半年报显示,两家公司的净负债率也均有所下降。其中,融信净负债率下降19%,中骏净负债率下降2%。
 
泰禾集团早前公布的半年报也显示,公司目前短期债务与一年内到期的非流动负债之和为556.4亿元,占全部有息负债37.84%,债务融资期间结构安排较为合理。截至上半年末净负债率371.1%,较去年末降低了102.3个百分点。
 
不过,上半年也有不少龙头房企的净负债率出现上扬。例如,一向稳健经营的万科,净负债率为32.7%,比去年底的8.8%大幅上升,但仍处于行业低位。同时,碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖、蓝光等均出现净负债率上升。其中,碧桂园上半年净负债率59%,相较2017年56.9%微升;保利地产净负债率93.26%,较2017年末扩大7个百分点。
 
对于上述现象,严跃进表示,净负债率上升,经营性现金流下降,说明企业的支出变多,回款变慢,融资恶化,负债压力增加了。
 
香港地产基金研究人士黄立冲表示,限售、限价、限购等政策,导致整个房地产行业的流动性大幅下滑;同时,融资端持续收紧,比如顺应上半年降杠杆的趋势,银行对房地产的贷款持续收紧,停止了许多房企发债,行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。
 
严跃进还表示,当前资金面收紧的情况下,房企应适当压缩债务,通过联合开发或者入股等方式以降低负债压力。